折戟商业地产 首创置业遭遇奥特莱斯之殇

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9月26日晚，首创置业宣布将广东奥特莱斯50%的股权以约1.98亿元人民币的价格出售给独立第三方菲德尔。此外，首创置业还将公司直接或间接持有的奥特莱斯中国37%的股份以约553万美元的总价格出售给离石。

业内人士一直在猜测奥特莱斯在广东佛山的首次股权出售，并在此时退出佛山市场。自从第五大道和朱库的“阴暗面”和奥特莱斯的离开，第一次置业的商业地产之旅似乎一点也不顺利。

第一次置业“大款”寻求转型

2009年11月，首创置业以6800万元的价格收购了奥特莱斯四家子公司的股份，双方成立了合资企业，首创置业占股份的60%。经过一年多的运营，公司在北京房山、浙江湖州、广东佛山和海南万宁启动了“芭蕾雨”项目。当时，公司启动了与奥特莱斯的高调合作，刘对这一商业模式寄予厚望，称“2012年后，芭蕾雨奥特莱斯项目将为公司带来超过30亿元的年收入，其中包括商业运营收入。”

房地产和工业的结合，奥特莱斯商业综合体概念的引入，依靠商业地产以低价获得土地，然后出售房屋以迅速收回资金，这一幕似乎再熟悉不过了。业内人士曾开玩笑说，这是一顶典型的直销店帽子，万达广场的核心。

按照原计划，北京房山和广东佛山于2011年正式开业，房山芭蕾雨具广场于2011年首次正式开业，但尚未进入市场。值得注意的是，奥美公关北京公司负责了北京芭蕾舞剧院雨水口广场的宣传工作。该公司的一名员工向相关媒体透露，“与我们对接的部门已经解散，与我们联系的门店员工也差不多走了。”

事实上，早在5月底，刘就向媒体承认，首创与中国基础设施的合作确实搁浅了。原计划由两家公司联合运营的芭蕾雨点店项目已由首创置业单独运营，“分手”的原因是合作效率、时间、速度、管理等因素。对此，兰德房地产战略咨询公司总裁宋延庆在接受新华网采访时表示，“两大股东无法保持相同的投资股权、投资策略和投资规模”应该是双方合作破裂的主要原因。

北京大学房地产研究中心副主任杜蒙表示，广东佛山奥特莱斯购物中心、奥特莱斯综合大楼等。是商业地产，属于长期项目，投资回报慢，分红周期长，这应该是广东奥特莱斯项目首次股权转让的诱因。

10月9日，曾担任奥特莱斯(中国)有限公司副总裁的王红丽在接受记者电话采访时避而不答，称自己已被调到总部负责其他工作，并要求记者联系奥特莱斯事业部。

首都房地产陷入了商业房地产的怪圈

早在9年前，先锋就涉足商业地产。2003年，先锋在北京掀起了“第一体验店”的热潮。然而，由于经营上的问题，商户们争相收回租金。在众多小业主投诉的压力下，首创集团做出了“原价回购商铺”的承诺，付出了沉重的代价，金额超过3亿元。

2010年5月，首创的另一个商业地产项目——第五大道的商户成立了“商户协会”，通过集体申诉和维权的方式，要求首创将免租期延长半年，并表示商户在达成协议前集体停业。结果，“巨型图书馆”和“第五大道”成了无法抹去的伤痛。

一些业内人士再一次揭开了这个“秘密”:“雄心勃勃的直销项目首次购房者在住宅开发中蓬勃发展，在商业地产中两次失败，但他们没有零售业的经验”尽管面临这种尴尬局面，先锋仍拒绝放开“商业地产”。北京大学房地产研究中心副主任杜猛在接受新华网记者采访时表示，商业地产除了受国家政策影响小、能带来丰厚利润外，进入商业地产还能帮助先锋实现房地产业多元化经营、住宅与商业综合体一体化发展，迅速推动先锋的战略发展。

然而，在过去的两年里，商业地产爆发激烈，并进入洗牌阶段。商业地产这块大蛋糕不是那么容易吃的。万科、华润、保利、金地等知名房地产企业正虎视眈眈，想吃掉最大的一家。

“先锋应设立专门的业务部门，以专业的业务团队、业务投资和业务模式管理商业地产。住宅地产和商业地产只有一步之遥，但却有着天壤之别，”北京大学房地产研究中心副主任杜蒙总结道。